قدرت خرید وام مسکن در منطقه ها تهران ، متقاضیان چند متر آپارتمان می توانند بخرند؟ - وبلاگ شخصی من

به گزارش وبلاگ شخصی من، با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش دو برابری وام خرید مسکن به وسیله اوراق (تسه) این تسهیلات در بالاترین رقم برای زوجین تهرانی به 800میلیون تومان رسیده است.

احمد میرخدایی: با ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش دو برابری وام خرید مسکن به وسیله اوراق (تسه) این تسهیلات در بالاترین رقم برای زوجین تهرانی به 800میلیون تومان رسیده است. نکته قابل توجه اینکه برای دریافت این وام 800میلیون تومانی باید 1600برگه اوراق تسه خرید که هزینه آن به قیمت روز حدود 150میلیون تومان است و رقم واقعی این وام از 650میلیون تومان فراتر نمی رود. سؤال اصلی این است که این وام چه میزان از ارزش خرید یک آپارتمان میانه را می دهد؟

به گزارش وبلاگ شخصی من، سقف وام خرید مسکن از محل اوراق امتیاز تسهیلات مسکن (تسه) با تصویب شورای پول و اعتبار به 2برابر افزایش پیدا کرد. سقف مبلغ این وام در شهر تهران 200 میلیون تومان برای افراد و 400 میلیون تومان برای زوجین بود که اکنون این رقم به 400 و800میلیون تومان افزایش یافته است.

بعلاوه در شهرهایی با جمعیت بیش از 200 هزار نفر نیز سقف این وام برای افراد 160 میلیون تومان و برای زوجین 320 میلیون تومان بود که اکنون این ارقام نیز 2برابر شده و به 320 و 640 میلیون تومان افزایش پیدا نموده است. در سایر منطقه ها شهری نیز که پیش از این وام مسکن برای افراد و زوجین به ترتیب 120 و 240 میلیون تومان پرداخت می شد، حالا سقف وام قابل دریافت به 240 و 480 میلیون تومان افزایش یافته است.

قدرت خرید وام مسکن

در شهر تهران میانگین قیمت یک مترمربع آپارتمان حدود 60میلیون تومان است و ارزش یک آپارتمان 75متری با قیمت میانه تهران به 4.5میلیارد تومان می رسد. با این حساب، با کل وام 800میلیون تومانی می توان 13.3مترمربع آپارتمان در منطقه ها میانه تهران خرید، اما قدرت خرید رقم مؤثر این وام پس از کسر هزینه اوراق از 10.8مترمربع فراتر نمی رود.

با همین معیارها، قدرت خرید وام مسکن انفرادی در تهران نیز با رقم اسمی به 6.6متر و با رقم واقعی به 5.4مترمربع می رسد. به گزارش وبلاگ شخصی من، در جریان دوره اخیر جهش قیمت مسکن که از نیمه سال 1396آغاز شد، به طور میانگین بهای بازاری هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران بیش از 13برابر شد؛ درحالی که مبلغ وام خرید مسکن در همین دوره فقط 6.6برابر افزایش پیدا نموده است؛ ازاین رو، قدرت خرید تسهیلات تازه وام مسکن در برترین حالت معادل 50درصد قدرت خرید وام سال 1396است.

ضریب پوشش دهی تسهیلات مسکن

جدای از اینکه با هر فقره وام مسکن چند بنا می توان خرید، ضریب پوشش دهی این تسهیلات بنا به متراژ واحد مورد نظر خریدار متغیر است؛ ازاین رو، همین وام 800میلیون تومانی که در شهر تهران کفاف خرید 13.3مترمربع آپارتمان در منطقه ها میانه تهران را می دهد، می تواند برای افرادی که در منطقه ها مقرون به صرفه تر قصد خرید خانه دارند، کارگشاتر باشد و حتی بیش از نیمی از ارزش مسکن را پوشش دهد. با این حال، آنالیز ضریب پوشش دهی وام تازه مسکن در منطقه ها 22گانه تهران حاکی از این است که اگر متقاضیان، قصد خرید یک آپارتمان 75متری با امکانات و عمر میانه داشته باشند، با استفاده از خالص مبلغی که در فرایند دریافت وام مسکن بعد از کسر هزینه اوراق تسه کسب می نمایند، می توانند با وام انفرادی 7.2درصد ارزش این آپارتمان 75متری را پوشش دهند و با وام زوجین نیز 14.4درصد ارزش خرید این آپارتمان تأمین خواهد شد.

جامعه هدف وام مسکن تازه متأسفانه به واسطه جهش قابل توجه قیمت مسکن از میانه سال 1396تاکنون که میانگین قیمت مسکن تهران را از حوالی 4.5میلیون تومان در سال 1396 به محدوده 60میلیون تومان در شرایط فعلی رسانده است، استفاده از وام خرید مسکن برای متقاضیان مصرفی مفهوم خود را از دست داده و بیشتر کارآمدی این تسهیلات نصیب متقاضیان سرمایه گذاری می گردد؛ چرا که یک متقاضی مصرفی فقط در شرایطی که بخواهد یک واحد نقلی در منطقه ها مقرون به صرفه شهر خریداری کند می تواند سهم بالایی از خرید خود را از محل تسهیلات خرید مسکن جبران کند که البته او هم درصورت استفاده از وام زوجین باید اقساط ماهانه حدود 19میلیون تومان در ماه بپردازد که به نظر بعید می رسد.

جدای از این موضوع، آخرین آمارهای غیر رسمی در خصوص ترکیب خریداران مسکن حاکی از این است که سهم قابل توجهی معادل 70تا 90درصد معاملات خرید و فروش مسکن مربوط به متقاضیان سرمایه گذاری است که هم از محل تسهیلات مسکن و هم از محل دریافت رهن از مستأجران، می توانند 30 تا 35درصد منابع مورد احتیاج خود را تأمین نمایند و مابقی را از منابع شخصی بپردازند. با این حساب، وام مسکن، هم به واسطه پایین بودن ضریب پوشش دهی ارزش مسکن و هم به واسطه متناسب نبودن اقساط آن با عایدی متقاضیان مصرفی مسکن در دهک های میانه، نمی تواند گره ای از کار متقاضیان مصرفی باز کند و در برترین حالت قادر است با جذب متقاضیان سرمایه گذاری، از تعمیق رکود بازار مسکن جلوگیری کند.

سنجش وام مسکن در منطقه ها 22گانه تهران

آنالیز ها نشان می دهد با استفاده از وام تازه خرید مسکن با اوراق تسه، در منطقه ها میانه شهر تهران می توان 7.2درصد ارزش یک آپارتمان 75متری با امکانات و عمر میانه را با وام انفرادی پوشش داد و این نسبت برای وام زوجین به 14.4درصد می رسد.

در این میان کمترین قدرت وام مسکن برای پوشش ارزش مسکن، مربوط به منطقه یک تهران است که گران ترین منطقه مرکز محسوب می گردد و قدرت خرید وام در این منطقه به نصف کاهش می یابد. در این منطقه با وام 400میلیون تومانی انفرادی که 75میلیون تومان آن صرف خرید اوراق خواهد شد، فقط می توان 3.5درصد ارزش خرید یک آپارتمان میانه 75مترمربعی با امکانات و عمر میانه را تأمین کرد و با وام زوجین نیز بیش از 7درصد قیمت این واحد تأمین نمی گردد.

در مقابل، متقاضیان خرید مسکن در مقرون به صرفه ترین منطقه تهران یعنی منطقه 18می توانند با وام انفرادی 14.2درصد و با وام زوجین 28.3درصد از ارزش یک آپارتمان میانه را تأمین نمایند. البته این امکان نیز وجود دارد که هرکدام از متقاضیان در هر یک از منطقه ها، با کاهش متراژ آپارتمان مورد نظر، افزایش عمر و کاهش امکانات آن، با همین تسهیلات خرید مسکن بخش بیشتری از ارزش ساختمان را جبران نمایند، اما بنا به قواعد بانک عامل مسکن، نمی توان بیش از 80درصد ارزش کارشناسی ملک را با تسهیلات تأمین کرد.

به عبارت دیگر، اگر ارزش کارشناسی (و نه بازاری) یک آپارتمان 900میلیون تومان برآورد گردد، بانک مسکن بیش از 720میلیون تومان تسهیلات به زوجین متقاضی خرید این واحد تسهیلات پرداخت نمی کند.